Na de eerste blog, over de allereerste stappen naar Casa Camini in Le Marche, vertellen wij in deze blog over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer.
Otto: ‘Met de tekeningen van het oorspronkelijke gebouw die we eind 2016 kregen, hebben we heel 2017 om aan het definitieve ontwerp te werken, zodat we hopelijk een vergunning krijgen. Gezien het enorme project komt deze tijd ons goed van pas.
Daarnaast is het project kostbaar, dus we kunnen ook nog even sparen… Er zijn vast wel mogelijkheden om het project (gedeeltelijk) te financieren bij derden, maar bij Nederlandse banken blijkt dit zo goed als uitgesloten, tenzij er sprake is van overwaarde op je eigen woning. Je bent dan ook vaak aangewezen op de financiering bij een Italiaanse bank. Over dit proces kunnen wij je niet informeren, want het geheel kan door onszelf gefinancierd worden.
De lange tijd om een vergunning te verkrijgen, blijkt uiteindelijk ook noodzakelijk. Dit is natuurlijk per gemeente en per project verschillend. Onze ruïne heeft een gemeentelijke monumentale status, met restricties voor zowel afbraak als opbouw, waarbij niet alleen de gemeente maar ook de provincie moet instemmen.
Casa Camini – over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer
We mogen weinig tot geen veranderingen aanbrengen aan de buitenkant en dit heeft invloed op de binnenkant. De originele raampartijen en deuropeningen die nu nog bestaan, mogen niet worden veranderd. De achtergevel die niet meer bestaat, heeft minder restricties – al is overleg ook hier noodzakelijk.
Ons vakantiehuis wordt niet alleen door onszelf gebruikt, maar ook verhuurd. Keuzes voor het interieur maken we dus niet alleen in ons belang. Anne Klein-Severt van Viva la Casa!, binnenhuisarchitecte én verhuurmakelaar voor vakantiewoningen in Le Marche, ontwerpt de ideale combinatie.
Onze wensen bespreken we vooral via telefoon en e-mail. In de tussentijd heeft Anne regelmatig contact met ingenieur Vitale, van wie ze de originele tekeningen met afmetingen van ontvangt. Vanuit een basisschets komt ze tot een voorlopig ontwerp.
Casa Camini – over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer
Startpunt van het ontwerp is de achterzijde, met een grote veranda over de gehele lengte van het huis die via openslaande deuren vanuit de woonkamer te bereiken is. De naam van onze straat wordt ook bij het ontwerp betrokken; dankzij Contrada Tre Camini – vrij vertaald de ‘gehucht van de drie schouwen of schoorstenen’ maakt een gespiegelde openhaard de sfeer in de woonkamer en veranda compleet. Zo wordt direct de naam van ons vakantiehuis, Casa Camini, duidelijk.
Voor de maximale ruimte-opbrengst wordt er gekozen voor een familiehuis met vijf slaapkamers en drie badkamers. De begane grond bestaat uit een grote leefruimte met open keuken en veel lichtinval, waardoor je breed uitzicht hebt over de glooiende heuvels. Deze ruimte is via twee deuren te bereiken.
Beneden komen verder een slaapkamer met en-suite badkamer, een apart toilet, een wasmachineruimte, een garderobe en een grote hal. Aan de voorkant komt de afgesloten technische ruimte, groot genoeg voor zaken als verwarming en warmwaterboiler.
Casa Camini – over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer
De eerste verdieping bestaat uit vier ruime slaapkamers en drie badkamers, waarvan één met ligbad. Twee slaapkamers bieden toegang tot het terras. We zijn benieuwd naar de toekomstige zonsondergangen vanaf deze plek!
In een van de slaapkamers komt er een trap naar boven, naar een ruime zolder. Deze wordt in eerste instantie niet ingedeeld en is bestemd voor het opslaan van privéspullen en voorraad. In de toekomst kan er eventueel een zesde slaapkamer worden gecreëerd.
Casa Camini – over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer
Buiten het hoogseizoen kan het huis verhuurd worden aan één gezin dat een compacter huis wenst. Een deel van de eerste etage kan dan worden afgesloten.
Het trappenhuis blijkt later in het technische ontwerp een essentieel onderdeel. Anti- seismische voorschriften vragen om een trapdoorgang die aan slechts één zijde open is. Dit onderdeel ondersteunt het hele huis en wordt geheel gemaakt van gewapend beton.
In oktober 2017 hebben we een driedaags bezoek gepland om de eerste ontwerpen met Anne te bespreken. Voorafgaand aan ons vertrek zijn we druk in de weer met het maken van een aantal moodboards, aan de hand van foto’s uit interieurtijdschriften. Ondanks het feit dat Anne ons al geruime tijd kent, is het goed om de gewenste sfeer van het interieur in detail weer te geven.
Casa Camini – over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer
Voor het interieur maken we gebruik van authentieke Italiaanse materialen, voor een landelijke, moderne uitstraling. Er komt bijvoorbeeld een betonnen vloer in de entree en in het woongedeelte. In de keuken komen landelijke tegels.
Daarnaast worden oude meubels en materialen gecombineerd met moderne meubels. Zo denken we aan lampen van oude koeienbakken aan de muur en willen we beneden in de hal, bij de entree, graag een robuuste werkbank.
Eind 2017 hebben we ook il declassamento binnen, voor het wijzigen van de status van de ruïne. Zo is het uitvoeren van het project aan iets minder restricties onderhevig. Ondanks dat de makelaar ons tijdens de aankoop tipte over deze mogelijkheid, hebben we besloten niet met de ingenieur en geometra uit zijn netwerk in zee te gaan.
Door deze teleurstelling probeerde hij later een ander bedrag – wel zes keer zo hoog – te vragen. Gelukkig hadden we de prijsafspraak zwart op wit staan en was de discussie snel van tafel. Zet dus vooraf afspraken met prijzen duidelijk op papier en bevestig deze. Zo kan er achteraf geen misverstand over bestaan.
Om een juiste fundering te bouwen, is een nauwkeurig grondonderzoek van essentieel belang. Dat een groot aantal palen de grond in gaan, was ons vanaf begin af aan al duidelijk. Via de burgemeester komen we in contact met een geoloog uit Cossignano.
Naast dat hij een juiste prijs offreerde, kent hij het gebied als zijn spreekwoordelijke broekzak (overigens wordt het zeer gewaardeerd als je met lokale mensen werkt).
Zaak is om exact te bepalen hoe onze grond is samengesteld en op welke diepte er ‘grip’ is, om te voorkomen dat het huis door een grondverschuiving of aardbeving wordt beschadigd. We ontvangen een uitgebreid geologisch rapport met metingen en het advies over de diepte, de hoeveelheden en de doorsnee van de palen, de basis voor de fundering.
Casa Camini – over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer
Met het geologisch rapport en de ontwerpen voor buiten en binnen gaat het team van onze ingenieur aan de slag om het huis technisch te ontwerpen. Net voor de zomer van 2018 is dit technisch ontwerp af.
Na het ondertekenen van de nodige papieren dienen we het ontwerp in bij de gemeente. Dit verloopt via onze ingenieur. Het gaat drie à vier maanden duren voordat we antwoord hebben. Ondanks dat er telefonisch contact is geweest en feedback is verkregen vanuit de gemeente, blijft het spannend hoe de eerste officiële reactie gaat zijn. Uitgangspunt in het ontwerp is dat we toch alles gaan afbreken.
Onze ingenieur heeft er vertrouwen in dat dit wordt geaccepteerd. Met veel handgebaren probeert hij ons duidelijk te maken dat een discussie over het wel of niet afbreken irrelevant is. De muren zijn zo slecht dat ze bij het afbreken toch wel instorten.
In de tussentijd zitten ook wij niet stil. Via ons netwerk komen we in contact met potentiële aannemers. Via de Italiaanse gastheer van onze bed & breakfast in Cupra Marittima hebben we een aannemer leren kennen. In 2018 plannen we een driedaags bezoek om kennis te maken met in totaal zes aannemers.
Concreet kunnen we niet zijn, dit leidt bij een aantal tot verbazing. We bezoeken een aantal bouwlocaties waar we zien hoe aannemers werken. We kijken vooral naar hoe het bouwproject erbij ligt. Is het een chaotische bende of werkt men gestructureerd? Al met al intensieve maar productieve dagen. Anne begeleidt ons ook hierbij, omdat een groot aantal aannemers alleen Italiaans spreekt.
Casa Camini – over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer
In september is er helaas nog steeds geen bericht over een eventuele vergunning. Deze komt pas in november van dat jaar. Ondanks dat de gemeente enthousiast is en snapt dat de ruïne in zijn geheel moet worden afgebroken, steekt de provincie daar een stokje voor.
Ze willen dat een deel van de oude muur blijft staan en onderdeel moet gaan uitmaken van de nieuwbouw. De tekeningen moeten worden aangepast en het volledige plan moet opnieuw worden ingediend, met de nodige vertraging tot gevolg.
Uiteindelijk duurt het tot het voorjaar van 2019 voordat er zicht is op de vergunning. In onze meivakantie besluiten we naar Le Marche af te reizen en wederom gesprekken te plannen met aannemers.
Onze ervaring leert dat regelmatig fysiek aanwezig zijn op het kantoor van de ingenieur ervoor zorgt dat zaken geregeld worden. Onderwerpen die worden besproken en beslissingen die worden genomen, noteerden we direct en bevestigden we vervolgens via mail.
We hebben een computo metrico gemaakt, een bestek dat bestaat uit de technische tekeningen en een opsomming van de werkzaamheden. De prijzen van alle onderdelen en bijvoorbeeld het aantal vierkante meters van muren zijn vastgelegd en worden aan de hand van het benodigde aantal in een totaalprijs gepresenteerd.
Van andere Nederlanders hebben we een Excel-document ontvangen met prijzen van hun project. Hierdoor is enigszins te berekenen waar we op uit zouden moeten komen.
Casa Camini – over de vergunning, de voorbereidingen van de bouw en de keuze van de aannemer
Na ons akkoord is het bestek als compleet document aan de potentiële aannemers gepresenteerd. Er wordt een korting op de totaalprijs gevraagd én we willen graag vooraf duidelijk hebben welke zaken inclusief of exclusief zijn.
Om verrassingen te voorkomen, wensen wij voor ons project een sleutelklaarprijs. Na de oplevering is ons vakantiehuis dan in principe klaar voor inrichting. Een manier waar niet veel Italiaanse aannemers mee (willen) werken, zo merken we.
Op de avond voordat we afreizen, ontvangen we de eerste offerte van een Italiaanse aannemer. Dat valt tegen; de prijs is behoorlijk hoger dan we vooraf hebben gecalculeerd. Hebben we ons vergist? We gaan het gesprek toch aan om inzicht te krijgen in de calculatie.
Ondanks het feit dat we onder indruk zijn van zijn bouwwerken blijft de prijs te hoog ten opzichte van de andere offertes. Op de vraag waar het grote verschil vandaan komt, volgt geen duidelijk antwoord, maar we e vermoeden dat het verschil is ontstaan omdat de aannemer zijn risico voor de sleutelklaarprijs wil beperken.
Een van de aannemers is Peter Ester Estere Morico, een Nederlander die al vijftien jaar in Le Marche woont en reeds een aantal jaar met zijn Italiaanse compagnon als aannemer werkzaam is. Groot voordeel: hij communiceert in het Nederlands. Zijn bedrijf is echter ten noorden Ancona gevestigd, ver weg van onze locatie.
Een andere aannemer komt via het netwerk van onze ingenieur. Interessant, want wellicht krijgen we meer details en een nog beter inzicht door zijn korte lijnen.
Uiteindelijk besluiten we om met Peter in zee te gaan. Niet alleen het gevoel speelt een grote rol, ook het feit dat Peter concreet is en duidelijkheid geeft. De referenties zijn positief.
Eind mei tekenen we de offerte en wordt het bouwcontract door onze Ingenieur opgesteld. De betalingen aan de aannemer verdelen we in termijnen en volgen steeds wanneer een onderdeel is afgerond.
Voorstellen van aannemers om maandelijks een evenredig bedrag te betalen, raden we af. Door een eventuele vertraging in het project kan het zijn dat er voor tachtig procent is betaald, terwijl er slechts voor veertig procent is gebouwd.
Afspraken over het niet tijdig afronden van het project zijn ook vastgelegd. De laatste betaling volgt drie maanden ná oplevering; gebreken kunnen dan in de tussentijd nog worden opgelost.
En dan is het september 2019. Na jaren van voorbereiding en de betaling van de leges aan de gemeente hebben we de vergunning rond en kunnen we starten. In onze volgende blog nemen we je mee naar de bouw van ons toekomstige vakantiehuis en krijgt Casa Camini steeds meer vorm.’